剛剛過去的2021年，注定是值得被記住的一年。公開資料顯示，2萬㎡以上新開購物中心數量不足500個，和預計開業量相比不足半數。但這一年，也誕生了諸多堪稱典型的新項目和不少調整升級煥新亮相的存量商業。他們在空間場景、品牌組合、營銷活動上都讓我們看到了商業更為多變、靈活的趨勢。

把目光拉回深圳市場，發現2022年新增商業或超200萬㎡，其中待開業項目在南山、寶安、龍崗、福田、羅湖、坪山等區域各有分布。

我們將對預計2022年陸續入市（不包含2022目前已開項目），且關注度較高的部分項目進行分析，看看這些期待值“爆棚”的項目將為深圳商業帶來哪些不一樣的氣質。

深圳天河城

shopping mall+工業遺存

天河城首入深圳的消息自去年官宣以來便一直備受關注。根據目前釋放的信息，深圳天河城預計在2022年暑期入市。

深圳天河城由廣東粵海置地集團有限公司開發，廣東粵海天河城（集團）股份有限公司運營，體量約12萬m2，坐落于羅湖北的“水貝-布心片區”，南鄰布心路，東鄰東昌路，所在的片區是黃金珠寶特色集聚區，項目定位為羅湖新生代品質生活中心，瞄準中產家庭、商務白領、時尚人士客群，打造全國首個“shopping mall+工業遺存”（未來將打造為1.4萬㎡啤酒藝術公園）的商業綜合體，同時也是深圳首個“全生態、沉浸體網紅打卡核聚地”。（此前銥星云商發布過相關"劇透"，點擊回顧）

在建筑設計上，項目集消費體驗、人文藝術、科技探索于一體，建筑的多層退臺式設計為中高端消費者提供一站式品質生活中心；獨辟約3萬㎡城市屋頂花園，通過空中連廊，將相鄰的圍嶺山有機縫合，打造24小時全天候綠色自然綜合體。

值得一提的是，項目約1.4萬㎡沉浸式文創基地將是最大看點之一，融合展覽與演出藝術空間的深圳首個啤酒廠藝術公園工業遺存體驗館，將成為全新打卡地標。

在業態規劃上，項目北區定位時尚薈萃，樓層規劃生活質感、時尚美學、態度生活、休閑時光等主題，將引進餐飲30%，體驗20%，零售40%，配套10%；項目南區定位生活殿堂，樓層規劃創意生活、都市格調、品位生活、文藝游樂、品質商務、煥新悅色及休閑時光。

中洲灣C Future City

深度聚焦潮流文化&潮流藝術

中洲灣C Future City位于深圳福田上下沙片區，商業總體量16萬㎡，由集中式shopping mall和開放式公園街區組成。規劃有十大藝術獨棟、十大主題廣場、七大藝術中心（匯聚全球多家藝術團隊）、匯聚2000種植物的近3萬㎡都心自然廣場。其中一期購物中心總體量8萬㎡，覆蓋地上三層、地下兩層，搭配下沉廣場和戶外空間，預計2022年中開業。

基于“YOUNG  FASHION &  ART年輕時尚與藝術”商業定位，項目深度聚焦潮流文化及潮流藝術領域，大力引入國際頂尖潮流首店及旗艦店之外，將觸角伸向時尚、創意、科技、藝術、文化等領域，不斷將國內外前沿思想及商業模式、商業設計、商業運營引入并落地，旨在打造一個不止于物理空間、品牌組合，更是一個優質內容發生地，給人一座以豐富生活靈感的“未來城市”。

值得一提的是，不久之前，項目官宣引進12大國際潮流首店，包括MINDstyle 、 Funko 、BAIT 、 1500 or Nothin' 、Toy Tokyo 、 RCNSTRCT Studio、Secret Base 、Made by Monsters、Melrose、Made Famous 、 POPaganda、Kanaka Pride。

目前中洲灣C Future City品牌招商已近尾聲，品牌陣容包括：全球現象級“文藝朝圣地”——華南首家TSUTAYA BOOKSTORE|蔦屋（詳見此前報道重磅！華南首家蔦屋|TSUTAYA BOOKSTORE落戶深圳中洲灣C Future City?。?、國際藝術團隊teamLab打造的內地首座“teamLab 共創！未來園”、國際美妝旗艦品牌、零售旗艦首店、餐飲組團等。

萬象食家

深圳首個沉浸市集Mall

華潤萬象食家是華潤筍崗中心的商業項目，筍崗中心是華潤置地在深圳打造的第5個綜合體項目?？傄巹澖ㄖ娣e約41萬㎡，包括一座萬象系商業、兩棟甲級寫字樓、兩棟住宅、一棟公寓及保障房。

約8萬㎡的萬象食家定位一站式全球食材采購中心、樂食悅居的品質生活體驗與消費目的地，規劃三大主題表現——食材市場、美食體驗、生活方式，是華潤首個市集型購物中心，同時也是深圳首個沉浸市集Mall，預計將于2020年下半年入市。

區別于傳統集市，萬象食家在各個方面呈現出消費升級的強烈特征，整體設計上采用街區+MALL的組合方式，通過設置多處架空、挑廊、露臺空間，強化街區空間的交往，結合綠植、小品的引入，烘托出休閑步行街的氛圍，入口的中庭市集之上漂浮著三個集裝箱快餐車造型的立體盒子，也提高了人們對市集內部的期待。

根據目前樓層業態規劃，項目B2層集結約50-60家全國第一梯隊食材供應商，將提供高端齊全的優質食材；B1層涵蓋日本老牌零食、印度特級咖喱、韓國傳統泡菜等眾多全球網紅美食；L1層精選全球好物與首入深圳的品牌，品類包括高定香氛、服飾、美妝等；L2層規劃了全新概念大店，以沖浪、滑板、跑酷等潮流戶外運動品牌為主；L3層將引入品質家電、智能家居、數碼潮品、健身房等業態；L4層以親子互動為主題，涵蓋家居服飾、品牌電器、兒童用品及母嬰品牌等；L5層除了設有瑜伽、健身、蹦極等運動場所，還規劃了cooking studio課程等DIY空間；L6層引入延時營業、社交屬性強的餐飲品牌，如小龍蝦、精釀酒等深圳老字號美食。

后海匯

鐵獅門華南首秀

后海匯是由鐵獅門與聯想集團合作打造，同時也是鐵獅門華南首秀。項目位于南山區粵海街道后海濱路，整體體量7.2萬m2，定位"Z世代硬核生活場"，包含街區與盒子mall，主要面向追求高品質生活的年輕人，預計于2022年5月亮相。

立足于項目定位，后海匯聚焦Z世代消費需求，打造了四大主題空間，分別是2000m2的潮流文化體驗區、6000m224小時夜生活集成街區、2000m2美食市集以及1000m2Hightea Street & Happyhour Street，將潮流、夜經濟、餐飲、休閑等以主題性的形式表現，為青年營造線下社交聚點。

從其官宣的品牌信息來看，首批簽約品牌包括話梅 HARMAY 華南首店、SoloX 華南首店、HADO ARENA 亞洲旗艦店、GATTO 24 夜生活集成街區中國首店、HOYTS 深圳首店、A+ TOKYO 中國首店、KNOWIN 南山首店、SND 城市旗艦店等。

值得一提的是，后海匯還未亮相便打造了眾多青年文化IP，其中包括作為項目問世時核心亮點的虛擬偶像Hilda。團隊為Hilda營造了一個高顏值、多才多藝的寶藏女孩人設，賽博朋克風格的呈現方式可謂新潮。由此也初步可見項目致力于給深圳Z世代青年提供有趣、先鋒消費的實體空間的構想。

COMORROW超深活中心

科技賦能購物中心

由深圳地鐵集團與萬科集團聯合打造的TOD商業項目COMORROW超深活中心，位于深圳灣超級總部基地，是60萬m2SIC超級總部中心項目中的商業部分。項目體量約10萬m2，“超深活中心”指超越，代表立足深圳，面向未來，追求有深度的生活樣式。

項目打造了三個定制空間，分別是跨越B1-B2層青年潮玩主題街區Magic Cube，集合時尚潮玩、美食打卡、休閑娛樂等品牌；以開放式檔口的形式，傳遞輕松、共享的氛圍的Opening Mark及灣區國際時尚設計師品牌孵化中心COMORROW靈感空間，未來將集結深圳本土品牌和新零售創新的頭部流量IP，為他們營造一個專屬舞臺。

在業態組合方面，項目集結了國際品牌跨界店、高端餐飲、高端零售品牌、前沿生活體驗作為商場的四大主體業態，目前已官宣簽約的主力店包括方所全國首家城市文化客廳概念店、華潤萬家旗下Ole'超市最新形象店、寰映影院最高級別華南區旗艦店、新榮記旗下“新榮記餐酒新概念店”“芙蓉無雙”“榮小館”華南首店及Meland club城市新形象旗艦店等。

除此之外，2021年7月30日，COMORROW超深活中心宣布將與美團建立全球首個無人機配送商圈、與華為打造首個無線充電購物中心，由此將打造深圳首個科技賦能購物中心。根據目前資料信息，項目有望于2022年底亮相。

滿紛天地

滿京華商業首個商業綜合體項目

滿京華·滿紛天地是滿京華商業首個商業綜合體項目，項目地處灣區核心、松崗門戶，背靠深圳機場，緊鄰地鐵6號線、11號線及京港澳高速、龍大高速、外環高速、廣深沿江高速、南光高速、廣深公路等城市主干道。作為面積150萬㎡的超大型綜合體，滿紛天地包含盒子mall、網紅主題街區、社區商業等多種商業形態。

滿紛天地綜合體涵蓋主題購物中心——滿紛天地、開放式街區——滿紛匯、社區商業——滿紛里、新一代產業生態中心、國際教育、酒店公寓、高端住宅等多種復合型業態。

據悉，滿紛天地L6-L7層規劃運動綜合體驗及酷漫主題空間，L8-L10層規劃為以美食生活主題館、健康娛樂館及樂活消費主題館為主的多元生活體驗，L11-L12層則將結合屋頂網紅攝影基地、密室逃脫、劇本殺等新青年喜愛的體驗業態打造為多元潮玩街區。

目前，項目已引進綠茶、農耕記、潤園四季、清暉小苑、太二酸菜魚、蛙來噠、探爐、渡小鳳、漢陽廷、老碗會等網紅餐飲，多家體驗品牌，以及鹿石花藝、名藝世家、亞洲眼鏡、嘻鴨涂等配套品牌。

同時，街區滿紛匯結合街區漫步的特點，引進了奈雪、M Stand、丘大叔、臺蓋、茉莉奶白等網紅餐飲，更發力夜經濟，著力引進小酒館等夜間消費品牌；滿紛里則著重引進了樂購、幸福西餅、百果園等生活配套類品牌及小馬快跑等多個兒童教育品牌。

值得一提的是，滿紛天地已簽約進駐深圳首家重奢奧萊——杉杉奧特萊斯。開業后，杉杉奧萊將憑借其在奧特萊斯領域的多年耕耘，打造“重奢+輕奢+潮牌”的國內國際一線品牌矩陣。目前杉杉奧特萊斯招商進展順利，多個品類的頭部品牌均已確定入駐。

前?！ONE

深圳首個智慧生活中心

前?！-ONE是佳盈商管打造的深圳首個智慧生活體驗中心，預計將于2022年正式亮相。項目位于“前海+寶中”商圈核心區位，接駁地鐵1號線新安站C出口，臨近地鐵5號線/11號線。

前?！-ONE聚焦智慧生活業態和精細化運營，定位“超視界未來生活漫游場”，以“智能科技、藝術生活、娛樂體驗”為核心，滿足周邊中產家庭及商務白領的品質消費需求，同時以沉浸式藝術娛樂場景吸引新時代消費者。

在主題業態規劃上，項目將以“探知未來”為主題，將匯聚智慧餐飲、智慧零售、智慧生活、潮玩體驗、藝術生活等新潮業態。

B1層星球原宿站，容納潮玩數碼、藝術體驗、多元餐飲等業態，重點引進自營藝術業態「云美術館」、數碼潮玩集合館、生活方式集合店等；L1層規劃為未來空間站，容納智慧零售、智慧配套及多元餐飲等業態，重點布局沉浸式主題茶飲、智能機器人餐廳、智慧零售體驗館、智慧汽車體驗店等；L2層以未來創想館為主題，引入綜合娛樂、智慧配套、大型餐飲等，其中將引進主力業態Topstage旗下娛樂餐飲項目「頂上保齡球」，并同步引進智能穿戴體驗中心、智慧醫療/美容體驗館、智能兒童教育等。

前???????????????????????????海印里

庭院式主題購物中心

前海印里是由深國際、印力、萬科物業三方共同創建的深國萬印商業管理（深圳）有限公司打造第一個商業項目。

圍繞“人文、藝術、圈層、社交”為核心，項目以“品質生活圈”為定位，通過一院一業態的創新定位，設計三大全新主題庭院，包括“一號院——生活方式”、“二號院——創藝空間”、“三號院——社交餐飲”，以庭院式主題購物中心備受關注。

項目整體分兩期開發，首期約3萬m2商業由三大主題庭院和兩大下沉廣場組成，以嶺南傳統村落的空間脈絡為設計靈感，采用村落的廣場、巷里、庭院、屋檐等元素，營造出動線迂回、婉轉相連、相互滲透的商業場景，讓購物、進餐、休息、景觀和娛樂等融入其中。未來的二期商業超1.5萬m2，作為一期的補充，將帶來更豐富的業態資源。

截至目前，印里招商率已近50%，未來還將與更多知名品牌達成合作，為在前海生活、辦公、生活的人們帶來“城市、文化、藝術、共鳴”的品質生活。據悉，項目一期預計將于2022年6月開業。

深圳仁恒夢中心

"無界森林"綠色生態商業體

仁恒夢中心是仁恒置地于深圳龍崗區打造的“生態科技產業城”仁恒夢公園的商業板塊，項目體量9萬m2，以mall+街區的建筑形態，自帶10000㎡自然生態公園景觀，定位為“深圳東部潮流夢想力中心”，預計將于2022年底亮相。

仁恒夢中心將以“無界森林”為整體概念，邀請國際知名建筑設計事務所LEAD8操刀， 以“無界森林”概念，通過廊橋鏈接項目一街之隔的大窩嶺山、市政公園和深圳最大兒童公園。同時，在建筑內外部引入大量綠植，通過退臺設計、空中露臺、下沉峽谷等多層次、多角度的自然場景，在項目內構建起一座半開放式的山林綠谷。

在業態上，仁恒夢中心規劃組合了精品美食、時尚潮流零售、品質生活配套等零售業態的同時，還圍繞項目核心客群引進多家首入龍崗的國內外品牌，以首店經濟為消費者塑造全新的生活方式，同時引進深受年輕人喜愛的娛樂品牌及夜經濟業態品牌，打造沉浸式娛樂體驗業態集群。

百佳華Max City沙井店

百佳華商業Max 系列2.0版

百佳華Max City沙井店位于寶安沙井，體量約12萬㎡，是百佳華商業Max 系列2.0版，預計2022年9月開業。項目針對中產家庭消費客群、商務客群，涵蓋百逛琳瑯、潮玩時尚、趣賞盛裝、Hao享童趣、浪擇五味、啷碗盛宴、街耍星空等豐富的業態和多元場景，致力于打造區域精致型時尚生活中心。

在建筑特色上，項目融入沙井蠔鄉理念，通過提取蠔與蠔殼元素，打造錯落的多維空間。同時首次將百佳華商業IP形象——阿柴、桃桃創新性融入“蠔元素“，以抽象化的手法打造多個場景。蠔元素結合兒童業態，通過步梯連接L2-L3層，打造獨特親子互動暢玩空間。L5、L6層特色挑空空間，多重功能性空間與IP形象結合。

在外部結構上，百佳華Max City沙井店通過立體街區模式，多層挑臺、步行臺階，層層遞進、打造全新休閑體驗空間。并依托于開放街區、多層挑臺結構和公園化場景，打造夜經濟消費據點。

業態和品牌規劃上，L2層打造高顏值書店，尋找精神世界的共鳴。L3層引進沙井首個大型兒童游樂旗艦店。L5層打造蠔文化博物館，商業與文化相結合，成為地方文化的宣傳者。并在項目L1、L2層部分區域打造酒吧街，滿足年輕人社交、娛樂的需求。

此外，項目將引進百佳華超市5.0版，為消費者呈現全新“網紅菜市場”，滿足消費者多元需求，突破常規熟食、海鮮、鮮肉區的空間設計印象，打造復古潮流主題街區，延續檔口式陳列，打破傳統“菜市場”臟亂差的印象。

值得一提的是，2022年百佳華商業Max city坪山店也將于4季度開業，項目將融入當地“客家”文化，匯集潮流時尚、兒童天地、都市經典、環球美食、休閑娛樂、品質生活6大業態，構建出一個實際所需的社區型生活空間。

深圳K11

中國首個一線臨海K11

據多方媒體報道，深圳K11已于近日實現封頂，有消息稱項目將于2022年10月左右開業，與地鐵12號線開通時間相銜接。不過，市場也有消息稱深圳K11將于2024年起分階段投入運營，截止目前尚未有官方入市信息釋出。但從大眾對其動態的持續"追蹤"上，足見市場對該項目的期待值。

深圳K11購物藝術中心為粵港澳大灣區第四座K11，項目位于蛇口太子灣片區，是深圳太子灣綜合體項目的商業部分之一，項目體量達到22萬㎡，由于未來項目北廣場與地鐵12號線直接連通，同時會緊鄰太子灣東側濱海區域，可以欣賞濱海風光，因此被稱為中國內地首個一線臨海K11。

項目延續了K11品牌 “藝術·人文·自然” 三大核心，將為深圳帶來全新的“博物館”式商業體驗，目前暫未有項目更多業態規劃和招商最新信息透露。

值得一提的是，在深圳太子灣綜合體項目中，商業部分除了深圳K11購物藝術中心之外，還規劃有6萬㎡藝術配套和以家庭親子教育為主題的Discovery Park，旨在打造世界級地標性城市商圈。

京基水貝項目

升級版KK MALL

京基水貝項目總建面約56萬㎡，共分為三期建設，一期京基水貝洪湖苑，二期京基水貝時代廣場，三期京基水貝城市廣場，是一個集住宅、公寓、寫字樓和集中式商業于一體的大型標桿城市綜合體。

在這個綜合體中，最受商業地產行業關注的，當屬于其商業規劃部分。據悉，項目自帶的約10萬㎡商業將打造KK MALL的創新版。商業部分位于三期，規劃建筑面積10萬㎡，將打造復合型的購物中心。從部分內部人士了解到，該項目或將打造成中高端購物中心，是KK MALL 的升級版，預計2022年面世。

事實上，深圳在2022年開業的項目遠不止上述列舉的項目，同時由于后疫情時代的持續影響，部分預計開業項目也或許將以"慢工出細活"的態度減緩入市步伐。但從這些備受關注的典型項目中，我們可以窺見深圳商業正涌動出新的活力。

近期發布的《深圳市商務發展"十四五"規劃》明確指出，到2025年，城市將初步建成國際消費中心城市、國際貿易中心城市、國際會展之都和國際投資與合作交流高地，為建設全球重要的商貿中心奠定堅實基礎。因此，深圳各區的商業格局都將隨著時間的推移發生變化。

從這些新項目中，我們也大致推演出了一些新趨勢。

一方面，深圳作為北上廣深一線城市中商業成長空間最大的城市，正吸引越來越多頭部玩家"首進深圳"打造創新型項目，同時也有不少房企轉型商業在深圳上演"首秀"，這也是未來最大的看點之一；

其次，2022年新開業商業項目中，幾乎每個項目都有其差異化的定位，甚至以"非標"的姿態進入市場，自然、開放、年輕力、迭代等都是這些項目的關鍵詞，在場景的差異化之外，品牌的首店競爭也更為激烈，立足項目定位精準挖掘稀缺品牌將是未來一段時間深圳商業市場進階的關鍵；

另一方面，多中心化的深圳，西部新商業項目的數量依然可觀，但東部商業的活力不容小覷，尤其是未來將涌現出不少融合產城概念的大型商業綜合體項目。因此，城市商業的西強東弱局面也將有一定程度的緩解。

毫無疑問，2022年對于深圳商業來說是個新的起點，除了今年將亮相的商業項目，未來1-2年更是有不少重磅項目將排隊入場，這其中，有海岸城升級打造的全新項目萬豐海岸城、福田海岸城及龍華海岸城，也有以"Mall+深圳露臺"探索開放商業新樣本的深圳世茂深港國際中心SCC mall、有體量20萬㎡的大悅城華南首秀深圳寶安大悅城等等，在此不再逐一列舉。

期待這些項目亮相的同時，存量項目的煥新升級也更加值得期待?？偠灾?，在建設國際消費中心城市的路上，深圳商業氣質將日新月異。

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本文轉自銥星云商

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